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從地產巨頭到瀕臨崩潰:碧桂園的崛起與衰落


碧桂園是中國日益陷入困境的房地產行業中最大的開發商。今年4月,碧桂園發布年報時,封面設計散發出希望的氣息:一隻展翅的鳳凰。
該公司表示,這幅圖顯示中國經濟「重回增長軌道」,今年將看到「展翅高飛」。
那只是一廂情願的想法。
報告發布後不久,中國初露苗頭的經濟復甦失去了動力,本已低迷的房地產市場開始崩潰。在碧桂園,作為未來收入的關鍵指標的未完工公寓預售量在6月和7月暴跌了50%以上,是前五個月跌幅的兩倍。
過去三年,數十家大型房地產開發商在多年過度借貸後違約,碧桂園是個例外。但是上個月,這家公司有兩筆利息未能按時償付,這標誌著負債1870億美元的碧桂園也面臨著財務崩潰的風險。
碧桂園必須在本週拖欠寬限期結束時拿出2250萬美元。碧桂園分享的文件顯示,上週五,該公司在最後一刻獲得了債權人的批准,將原定於週一到期的39億人民幣計價債券延期至2026年償還。
上週,碧桂園在公布2023年前六個月虧損515億元後表示,存在「重大不確定性」,可能會讓人對其避免破產的能力「產生重大懷疑」。該公司正忙於籌集現金,並通過出售物業股權和折價發行股票等方式來安撫債權人。
對於碧桂園來說,這是一場戲劇性的垮塌。該公司從一家地區性住宅建築商成長為全國性巨頭,其不可思議的崛起與中國自身的迅速崛起相伴而行。現在,它的崩潰反映了中國房地產崩潰的速度和嚴重程度,有可能會破壞更廣泛的經濟。
「碧桂園雖然巨大,但它是煤礦裡的金絲雀,」經常就中國問題撰文的哈佛大學經濟學教授肯尼斯·羅格夫說。
為了提振搖搖欲墜的房地產市場,中國金融監管機構週四推出了一系列措施,包括降低首次購房者的最低首付比例,以及降低現有抵押貸款的利率。
這些和之前的措施可能不足以拯救正在努力償還債務的碧桂園。
碧桂園的許多債券都以極低的價格進行交易,這表明貸款人獲得償還的希望很低。該公司的股價現在不到一港元,作為曾經的中國最大私營企業之一,這是一個斷崖式下跌,五年前,該公司的股價還在17港元以上。
碧桂園的創始人楊國強曾是農民和建築工人,據一家政府網站上的個人資料顯示,他在極度貧困的環境中長大,在人生的前17年裡,他沒有穿過鞋子,還因為付不起七元錢的學費差點輟學。
公司於1997年開始做房地產開發,當時中國開始改變房地產私人所有權的規定。2007年上市時,公司告訴投資者,其優勢之一是擁有大量可供開發的低成本土地儲備。它還表示,與競爭對手相比,它的建造速度更快,成本更低。
在公司上市的兩年前,楊國強將70%的股份轉讓給二女兒楊惠妍,她當時是公司採購部的經理。碧桂園的股票上市後,25歲的楊惠妍成為了亞洲最富有的女性,她的財富估值最終達到了290億美元。楊惠妍一直與父親共同擔任董事會主席,直到今年3月才單獨擔任該職位。她仍然是碧桂園的多數股東。
碧桂園迅速擴張,與政府的城市化進程步調一致。2015年之後,作為全國「棚戶區改造」計劃的一部分,中國開始向居民支付現金,換取較小城鎮的破舊棚戶區。得益於這股熱潮,該公司將業務拓展到家鄉廣東省以外,並大舉進軍中國欠發達的三四線城市。
該公司的成功之處在於高周轉率策略:快速建造、快速銷售、快速套現。這使得碧桂園能夠以更便宜的價格出售房屋,同時仍能獲得比競爭對手更高的利潤。隨著房地產成為中國經濟的支柱和許多中國家庭的主要投資,碧桂園成為中國最大的非國有企業之一。
過去六年,碧桂園通過吸引周其洲(音)這樣的買家,賣出了比任何開發商都多的房子。
2019年,他在中國中部較小城市恩施買了一套碧桂園的公寓。雖然在上海工作,周其洲還是感到壓力,要買下一套房,以防以後買不起。他以90萬元的價格購買了一套115平方米的公寓,儘管他認為建築質量一般,但建築速度和低廉的價格給他留下了深刻印象。唯一感到遺憾的是,他是在市場疲軟之前買的房。
「你不管再差是吧,我覺得碧桂園,它也還是一個大牌子,」周其洲說。
但是,一度難以滿足的房地產需求已經消失,中國經濟也在苦苦掙扎。嚴重的疫情封鎖、政府打擊房地產開發商胡亂借貸,以及多年來優先考慮國有企業而非私營企業,這些都給碧桂園等公司帶來了壓力。小城市的經濟衰退更為嚴重,因為當地經濟沒有跟上建築熱潮的步伐。現在,這些城市充斥著空置公寓。
最近披露其上半年的巨額虧損時,碧桂園表示,它未能把握對小城市「投資比例過大……等潛在風險」。
直到最近,碧桂園一直被稱為行業動盪的倖存者。雖然北京幾乎沒有支持其他主要住宅建築商,包括曾經與碧桂園爭奪市場霸主地位、現已破產的房地產開發商恆大,但政府對碧桂園表現出了更大的支持意願。
據中國媒體報導,去年11月,中國金融監管機構發布了一份16點指導意見,以幫助房地產業,碧桂園被列入優質開發商的「白名單」,優先獲得國有銀行的財務援助和信貸額度。
多年來,碧桂園一直與執政的共產黨保持著密切的聯繫。該公司創始人楊國強曾在全國政治顧問機構中國人民政治協商會議任職。碧桂園積極支持向貧困地區發放縫紉機、農用設備等「扶貧」相關的政策舉措。
即使在財務狀況已經惡化的情況下,碧桂園還是優先考慮了政策制定者的意願,完成了預售房屋的建設。去年預售了近70萬套,今年上半年又預售了27.8萬套。
即便如此,碧桂園在其最新的收益報告中表示正專注於改善現金流和削減成本。該公司目前擁有約5.8萬名員工,不到2018年全職員工的一半。公司拒絕在公告之外提供更多評論。
該公司在財報中表示對目前的困境感到「非常內疚」,但補充說「堅決不躺平」。今年年初,楊國強在一次公司會議上向員工發表講話時,敦促他們要堅持不懈。
 根據該公司的微信公眾號,他說:「不要在黎明前倒下,要活到春天的到來,而春天是必定會到來的。」


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