房市寒流 六都公寓價全跌

住商機構根據實價登錄資料統計，去年第4季六都公寓全面走跌，桃園以南出現5%~8%跌幅，又以台南市總價跌幅最多、達15.3%；惟住宅大樓產品除了台中市下跌7.4%外，北桃南二都均呈盤整，北市則一支獨秀、總價逆勢上漲12.3%，各類產品總價呈分歧走勢。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在第七波信用管制的限貸令氛圍下，不僅資金逐漸回防雙北市核心都會區，或是電梯類的保值型物件，反觀高屋齡之類的物件，因銀行鑑價、核貸條件保守，產品價格首當其衝，整體房市各類產品呈現「強者恆強、弱者恆弱」的K型化分歧走勢。

賴志昶分析，公寓產品因屋齡相對偏高，加上若區域缺乏立即都更效益的物件，不僅銀行估價相對保守，買方入手意願也降低，價格難有支撐力道。

資料顯示，2025年第4季六都各類產品中，公寓總價全面下修，其中台南市單季平均成交總價達402.7萬元，年減15.3%，跌價最多。其次為台中市、高雄市、桃園市年減幅各達7.9%、6.4%、5%，僅雙北市緩修2.8%。

惟住宅大樓產品方面，房價相對有撐，除了台中市年跌7.4%、成交總價降至1,290萬元外，新北市、高雄市為盤整，總價年增不到1%，桃園市、台南市總價各達1,390萬元、1,219萬元，年增率各達2.3%、3%；值得注意的是，高房價的台北市單季成交總價逆勢較2024年同期大漲12.3%、達4,134.7萬元。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，房市進入盤整修正期，亦意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。

徐佳馨表示，在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因相對產品稀有，而具有「強者恆強」走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未在蛋黃區的物件，由於剛需買盤較少，產品流動性難度將大幅提高，面臨價格回吐壓力。