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中國樓市轉冷,刺激措施能否重新喚起購房熱情?


一年前,中國南方沿海城市湛江的房地產銷售梁嘉偉的生意還不錯。
他一天輕輕鬆鬆就能賣掉三套公寓。梁先生承認,這些公寓相當普通,但小區所處地段的未來發展前景不錯,而且距離高鐵站不遠,這對買家來說有足夠的吸引力。
後來,命運突然發生了逆轉。中國的房地產行業在巨額債務的重壓下開始崩潰。在新冠疫情導致大範圍封控、讓經濟陷入停滯後,本已朝著多年來最糟糕方向發展的中國房地產市場遭到進一步打擊。
動盪引發了新房銷售的大幅下降,房地產價格多年來首次下跌,危及了本已脆弱的經濟前景——中國經濟的就業增長和商業支出一直依賴住房市場,也讓數百萬中國家庭的重要投資面臨風險。
迄今為止,中國通過降低抵押貸款利率、放寬信貸、提供補貼和放鬆監管來重振房地產市場的努力並未奏效。今年4月和5月,在中國70個大中城市中,新房銷售價格下降的城市自2016年以來首次超過一半以上,新房成交額下降了近60%。
湛江是一座有700萬人口的港口城市,它是大中城市中房價跌幅最大的城市之一。梁先生說,他4月份只賣出了五套房,5月份的情況更糟。
「價格是降下來,但是購房熱情依然沒有一個很大的回暖,」梁先生說。「其實說白了經濟不好,後疫情時代疫情的一個持續性的影響,完全改變了消費的整個市場情況。」
隨著中國慢慢走出限制性封控,工作重點正在轉向防止經濟放緩。中國總理李克強上個月召開了一次緊急會議,向10萬多名來自企業和地方政府的與會官員發出嚴重警告,在採取行動上「要有更強的緊迫感」。
房地產業是撬動中國經濟的一個巨大和重要的槓桿。自1988年開始推行商品房改革以來,房地產已成為中國經濟不斷增長的支柱。據估計,如果將建築和物業管理等相關行業計入的話,房地產業約佔中國GDP的30%。
在中國社會,房產也承載著深遠意義。對於想結婚的年輕人來說,擁有一套房子是組建家庭前的必備條件。中國家庭的大部分儲蓄不是投資於股票和債券,而是投到房產上——比例是美國家庭的兩倍多。
而且,房產價格的下跌可能會影響中國消費者購買家電、服裝、珠寶或汽車的意願,從而對經濟產生連鎖影響。
在經濟不穩定的情況下,中國政府正在努力讓老百姓重新有購房的興趣。
今年3月,政府暫停了擴大房地產稅試點的計劃。上個月,中國各銀行降低了抵押貸款利率,降幅是自2019年新利率體系實施以來最大的。
此外,各地政府出台了數十項促進購房的新政策。四川眉山市表示,將在今年年底前為購買新房提供補貼。浙江溫州市政府表示,將允許首次購房者在貸款頭三年只支付利息。安徽淮南市要求銀行延長房貸還款期限,縮短貸款審批時間,並降低首次購房者的房貸利率和首付要求。
對一些潛在的購房者來說,這些激勵措施不足以抵消風險。
在深圳一家戶外傢具公司工作的曹競宇說,更低的首付只意味著需要更長時間來還清銀行貸款。她說,考慮到目前經濟不好以及隨時存在裁員的可能性,她不想把一大筆錢花在買房上。
今年早些時候,她差點在深圳北部買房。在為一套尚未完工的公寓預付了定金後,她發現樓盤只有20%的單元已售出,這讓她產生了猶豫,並在最後時刻改變了主意。
「現在對於買房這個事情,我仍然是會擔心有很大的風險,」現年30歲的曹女士說。「當我想在賣房子的時候,我能不能賣得出手?」
兩年前,人們對中國房地產市場的擔憂不是沒人願意買房,而是瘋狂的投機者。據官媒報導,2020年3月,深圳一處房產開賣後,該樓盤的288套公寓七分鐘內就在網上售罄。
由於擔心房地產泡沫及其對金融體系的影響,中國官員制定了所謂的「三條紅線」,遏制中國最大的房地產開發商不計後果的借貸習慣。
新規要求企業在借更多貸款之前先償還債務,這開始讓房地產市場的裂縫暴露出來。2021年底,負債累累的房地產開發商中國恆大集團債務違約。自恆大之後,已有十多家公司違約。
債務危機下,中國官員迫使開發商優先完成已經售出住宅的建設項目。但是,缺乏資金的公司急於完成項目,已經引發了一系列的新問題,以及對工程質量差的抗議。
恆大的資金開始斷鏈時,估計有160萬人在等待這家開發商完成他們已購住房的建設。
27歲的汽車銷售員何強在2019年購買了恆大的一處房產,當時預計於2021年完工,現已被推遲到今年6月。
何先生說,他認為新的期限也不現實。公寓都還沒通電,安裝電梯的工作還沒做完,木地板也沒鋪。
他已經注意到一些問題。窗戶透風。樓外只有寬闊的汽車道,沒有供居民使用的人行道。院子裡沒有灌木或樹木,只有光禿禿的草叢。
恆大打算為這個樓盤舉行揭幕儀式時,遭到購房者的抗議,活動已被取消。開發商告訴他們,沒有資金配置更多設施。
「他們意思就是不要要求那麼多,還有很多人連房都交不了,」何先生說。
恆大沒有回覆記者請求置評的電子郵件,公司網站上列出的電話號碼已是空號。
全國各地都有人在抗議房屋質量問題和未兌現的承諾。
 2019年,現年38歲的房地產公司管理人員路易絲·李購買了中國最大房地產開發商之一萬科樓盤「海上明月」的一套公寓。她被告知,這個位於廣州的小區最終將包括一個帶超市的購物中心和一所國際學校,這對有兩個年幼孩子的李女士來說是個主要賣點。
但她搬進公寓一年多後,用於蓋學校大樓和購物中心的土地仍然空著。住戶說,萬科告訴他們,沒有足夠多的企業對在購物中心租商鋪感興趣,他們仍在與政府官僚部門糾纏蓋學校大樓的申請。
當地政府挑戰了萬科的說法。政府告訴大家,因為與擁有樓盤土地的村子發生了財務糾紛,萬科近年來沒有支付土地的租金。在事情上了法庭後,萬科最終支付了租金,但目前沒有建國際學校的計劃。
今年4月,憤怒的業主們在公寓樓頂部10層的外立面掛出條幅,據業主發的照片,橫幅上有「萬科虛假宣傳」的字樣。還有一些條幅警告大家,購買萬科房產會「毀掉他們的生活」。警察趕來要求房主撤下橫幅時,遭到抗議者拒絕,抗議者還與警察發生了衝突。萬科沒有回覆請求置評的電子郵件。
李女士後悔買了這處房產。她說,開發商面臨的財務問題導致了品質問題。
「我個人是不建議現在買房的,」李女士說。「還是要謹慎買房。」


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