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恆大危機背後:中國房地產市場現裂痕


憤怒的購房者正在等待160萬套公寓的完工。水泥、油漆和鋼筋的供應商被拖欠超過1000億美元的款項。員工驚慌失措,擔心他們借給僱主的貸款無法得到償還。
恆大集團曾是中國最高產的開發商,它的起重機點綴著中國的天際線。但現在,它正在3000多億美元債務的重壓下搖搖欲墜。目前的風險不僅僅是一家公司的命運問題:恆大的困境令人們擔心中國住宅和商業地產市場可能崩潰。該市場推動了全球第二大經濟體三分之一的增長。
週一,這種恐慌引發了全球連鎖反應,隨著中國房屋建築商和大型跨國公司的股票下跌,全球股市下跌。週二,在標普全球評級(S&P Global Ratings)對恆大的命運做出可怕預測後,其股票和債券再次下跌。該評級機構表示:「我們認為,只有在出現大範圍蔓延,導致多家大型開發商倒閉,並給經濟帶來系統性風險時,北京才會被迫介入。」週四,恆大地產有一筆8350萬美元的利息可能無法支付,這將引發更多市場動盪。
像恆大這樣規模的公司如果無序倒閉,可能會在中國和其他地方產生連鎖反應,包括嚇跑那些曾在該公司和房地產行業的成功上投注了數百億美元的投資者。
北京大學金融學教授麥可·佩蒂斯(Michael Pettis)表示:「如果我們陷入這種惡性循環,那麼如果沒有可靠的干預,我們將看到大量房地產開發商陷入困境。」
從很多方面來說,這個問題都是北京自己造成的,恆大倒閉的影響最終將取決於中國政府的做法。
幾十年來,中國的房地產市場似乎沒有限制。像恆大地產這樣的開發商從平地建起城市,創造了就業機會,讓中產階級有了傾注積蓄的地方,並讓賣給他們土地的地方政府富裕起來。在此過程中,它們幫助創造了震驚世界的經濟增長。
現在,房價已經變得過高,北京正試圖減緩其上漲的速度。它還試圖傳遞這樣一個信息:沒有哪家公司是大到不能倒的。
恆大地產的問題源於對房屋銷售的新限制,目前北京正試圖抑制房地產價格,並解決人們對房價不斷上升的擔憂。政府還試圖給近年來大舉借債建設更多房產,並為其他業務融資投資的開發商一個教訓。(就恆大而言,這些利益包括電動汽車和一支足球隊。)像恆大這樣的巨頭可能違約,凸顯出中國房地產行業的脆弱性。一些專家表示,如果該公司倒閉,可能會在中國整個房地產行業(包括所有商業、工業和住宅房地產)引發恐慌,這可能會讓北京更難控制。
恆大警告,它面臨著巨大的壓力,並聘請了重組專家來幫助確定其未來。它在200多個城市有近800個開發項目仍在進行中。它已經向一些未完工的建築供應商支付了款項,而尚未收到款項的承包商則提出了抗議。
儘管市場觀察人士曾認為,北京會在出現困境的第一時間介入,但評級機構、銀行和投資者都已將恆大可能違約的因素考慮在內。許多人現在預測,在其他房地產開發商開始倒閉並對整個金融體系構成集體風險之前,北京不會出手干預。
「官員們仍有一些工具可以用來平息恐慌,」香港大學金融學教授陳志武說,他預測當局將分拆該公司,並將其部分出售。「他們承受著巨大的壓力,必須儘快宣布一些事情。」
在恆大問題上,北京面臨著兩個糟糕的選擇。監管機構可以介入,迫使國有銀行向該公司提供所需資金,以向其所有供應商、建築工人、購房者和員工支付款項。但其他開發商將會繼續做同樣的事情,大肆舉債,助長越來越大的房地產泡沫,這是北京曾表示不願容忍的。
它也可以放手不管,讓恆大徹底破產,但它「不願意這麼做,因為那會導致經濟崩潰」,佩蒂斯說。
北京也有辦法控制圍繞恆大醞釀的社會不滿情緒。中國的審查機構已經撤下了數十個關於上週在合肥和深圳等城市的恆大辦公室擠滿抗議者的影片。警方已經威脅要讓那些試圖引起地方官員注意的員工下崗。
但北京能夠掌控這個國家的銀行和大型金融機構,才是其最大的權力來源。
而且,隨著投資者開始懷疑自己對整個房地產行業的設想,當局對恆大紓困的等待時間越長,其他開發商遭受損失的可能性就越大。
與恆大一樣,其他中國房地產開發商也背負著巨額債務,監管機構正迫使它們按照旨在限制銀行系統對房地產敞口的「三條紅線」規則償還債務。
更廣泛地說,房地產市場正開始放緩,而那些有助於促進銷售、讓開發商維持運營的行業做法——比如在完工前預售房產——正受到質疑。至少兩個省份的監管機構本週宣布了新規,以打擊非法行為,包括延遲交付房產、誤導性廣告或操縱價格的行為。
最近幾天,隨著中國股市休市,在香港上市的中國其他主要開發商的股票成為投資者擔憂的目標。規模小得多的房地產開發商新力控股(Sinic Holdings)週一股價下跌87%,隨後停牌。
「問題是:他們有多想給人帶來教訓?」香港獨立投資分析師特拉維斯·倫迪(Travis Lundy)說。「他們有多大意願讓其他人因此而受苦?」


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