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WeWork申請破產保護,共享辦公還有未來嗎


在幾年前的鼎盛時期,WeWork曾表示將會重塑辦公室。但是這家公司始終沒能成為一門可持續的生意,也沒有改變大多數人的工作方式。
向個人及企業提供短期租賃的靈活辦公空間,是WeWork希望成為主流的模式,儘管該公司和其他公司在這種模式上投入了數十億美元,它在商業地產領域仍然是一個小眾市場。據高緯環球公司的數據顯示,在美國最大的20個市場中,靈活辦公空間占所有辦公空間的比例不到2%,接近疫情前的比例。
WeWork本週申請破產保護,以迅速精簡其名下的辦公空間。該公司希望立即放棄70多個租約,可能還會放棄更多。其他聯合辦公公司可能會接管其中一些辦公地點,但一些寫字樓業主表示,他們預計這種方式只會佔到他們業務的一小部分。
許多僱主正在縮減辦公空間,因為員工在習慣了遠程辦公或混合日程安排後,不再每週上班五天。辦公室空置率達到幾十年來的最高水平,有大量空間可轉租,通常比疫情之前的租金低得多。WeWork的破產只會讓情況變得更糟,給房東留下更多需要找到租戶的空間。
在加拿大最大城市擁有辦公樓的房地產投資信託公司Allied的創始人麥可·埃默裡說,靈活的辦公場所供應商將永遠存在,為較小的公司提供空間,無需簽訂長期租約。但他表示,靈活永遠不會像房地產服務公司JLL在疫情之前預測的那樣,在2030年達到占所有辦公空間的三分之一。
「這種事根本不可能發生,」埃默裡說。
他說,寫字樓業主將繼續在一些大樓裡為聯合辦公公司提供空間,因為這些空間吸引的租戶可能會在未來發展壯大,並希望租賃自己的空間。
霍華德·休斯控股是一家專注於大型開發項目(通常包括住宅和辦公室)的開發商,其首席執行官戴維·奧萊利說,對一些租戶來說,聯合辦公是一種很好的便利設施,但從長遠來看不會取代商業房地產業務。
「當聯合辦公空間在大樓中比例過大時,就會直接與業主競爭,」他說。霍華德·休斯與WeWork有兩份租約,奧萊利說,他正在與其他聯合辦公服務提供商討論接管該空間事宜。
不過,一些聯合辦公的高管表示,他們預計會比WeWork做更好,因為他們追求的是一種不同的商業模式。WeWork租了數十萬平米的空間,希望從客戶那裡獲得足夠的收入來支付成本。但它始終沒實現這個目標,導致數十億美元的虧損。
其他聯合辦公公司表示,他們不租賃辦公空間,而是以收取固定費用或利潤分成的方式,來運營辦公室。採用這種模式的聯合辦公公司不太可能倒閉,但這也可能意味著,它們在經濟形勢好的時候的收入也會相對少。
「通過與房東分享利潤,我們可以做得更多,」IWG的首席執行官馬克·迪克森說。該公司是首批在許多地方提供靈活辦公空間的公司之一,旗下經營著包括雷格斯在內的多個品牌。
通過自己沒有租下的聯合辦公空間,IWG可能會獲得三分之一的利潤,而房東則獲得另外三分之二的利潤。雖然IWG賺的錢可能會減少,但該公司不用借錢用於大額的租約承擔。由於銀行紛紛退出商業房地產業務,融資變得越來越困難。
迪克森還說,在混合辦公時代,聯合辦公空間應該會有不錯的表現,因為僱主們都在尋找靈活、更短的租約,這樣就能有足夠的空間,讓一些員工每天都在辦公室工作。他們還可以召集更大規模的員工會議,並在以前沒有的地方設立小型辦公室。
「他們意識到,要完成工作,不必讓所有人都在一棟單獨的大樓裡辦公,」他說。「你確實需要定期把他們召集在一起,但不用每天都這樣。」
今年前九個月,IWG簽署了在全球開設600多家新址的協議,其中許多位於美國較小的城鎮。截至9月底,該公司擁有3455處辦公地址,高於上年同期的3323處。
紐約一家與房東密切合作的聯合辦公公司Industrious的首席執行官兼聯合創始人傑米·霍達裡也持同樣的樂觀態度。他說,他的公司今年的收入增長了近40%,大約是他預期的兩倍。他說,Industrious的辦公地點從2019年底的85個增加到187個,自疫情暴發前以來,收入幾乎增長了兩倍。
「這是一個需求巨大的時期,」霍達裡說。
專注於郊區市場的靈活辦公空間公司Serendipity Labs的首席執行官約翰·阿雷納斯說,近幾個月來,隨著許多公司開始確定重返辦公場所的計劃,需求也在增長。
他說,他的一些客戶告訴他,「我只是需要有一個地方,人們可以在這裡落腳、合作、見面、串門,提供一種招待客人的條件。」Serendipity Labs目前有34處辦公地址,阿雷納斯預計明年第一季度將達到50處左右。今年,它接管了紐約中央車站附近的WeWork辦公空間。
哥倫比亞商學院房地產學教授斯蒂恩·范·紐維爾伯格也認為,共享辦公空間對僱主有很大的吸引力。他說自己是「聯合辦公的堅定信徒」。
但他也說,許多寫字樓業主很可能會向租戶提供自己的聯合辦公空間,從而減少或消除對WeWork等公司的需求。他說,一些業主將開始像經營酒店一樣經營辦公樓,個人和公司直接與業主簽訂短期租約。
「WeWork沒有什麼Related或Vornado無法複製的特別之處,」他說,Related和Vornado是兩家大型商業地產公司。「我根本不認為聯合辦公已經消亡,」范·紐維爾伯格還說。「事實上,WeWork的消失為業主提供了接管這一空間的機會。」


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