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軟銀洽購WeWork多數股權


知情人士透露,軟銀集團股份有限公司(SoftBank Group Corp., 9984.TO)正在洽購WeWork Cos.的多數股權,這將是對這家有八年歷史的共享辦公空間提供商的重大押注。 一些知情人士稱,這筆投資的總額可能為150億至200億美元,資金或來自軟銀旗下Vision Fund。Vision Fund規模達920億美元,主要出資方為沙烏地阿拉伯和阿布扎比的財富基金以及軟銀,該基金去年通過44億美元的股權投資已經持有近20%的WeWork股份,當時對該公司的估值為200億美元。 部分知情人士表示,談判情況會發生變化,不保證將達成協議。 《華爾街日報》(The Wall Street Journal) 6月份報道稱,軟銀和WeWork在今年夏初曾討論小規模投資事宜,對WeWork的估值將高達400億美元。 如果達成交易,將成為近10年來初創企業繁榮期中規模最大、意義重大的交易之一。今年1月份,軟銀完成了對風險資本支持企業的最大一筆投資,以77億美元收購了優步(Uber Technologies Inc.) 15%股份。當前,估值超過10億美元的風險資本支持的非上市公司有160多家,而2010年時只有少數幾家。 創建八年來,總部位於紐約的WeWork從曼哈頓下城一家只有一間辦公室的公司成長為共享辦公巨頭,截至今年年中,該公司在287座大樓出租超過265,000張辦公桌。根據房地產服務機構高緯環球(Cushman & Wakefield)的數據,目前WeWork在曼哈頓佔有的辦公空間超過其他任何公司,出租面積達到530萬平方英尺(約合49.2萬平方米)。 WeWork的這一成長得益於所獲得的超過60億美元投資。除軟銀外,WeWork的其他投資者包括風投公司Benchmark、總部位於中國的弘毅投資(Hony Capital)以及摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)旗下資產管理部門。 WeWork的核心業務是辦公室租賃,該公司首先長期租下毛坯型辦公室,並在內部建造結構靈活、設計時尚的辦公空間,然後再將這些辦公空間轉租,租期最短一個月。 儘管以房地產業務為重點,但WeWork一直宣稱自己更像一家科技公司,其首席執行長Adam Neumann已設定了一個實現人與人連接和建造社區的崇高願景。 Neumann最近提到,辦公空間之於WeWork正如圖書業務之於亞馬遜公司(Amazon.com Inc., AMZN),不過是藍圖上的一個組成部分。他的遠大設想包括開發整片社區,當中不僅有WeWork運營的辦公空間,還有公寓、健身房甚至學校。上個月WeWork開設了一所小學,該公司還收購了一家搜索引擎優化公司、一所軟體編程學校,甚至還入股了一家衝浪池公司。 一直以來,不僅房地產業主對WeWork的估值感到困惑,服務式辦公室行業的資深人士也多有疑問,他們提供的產品類似,儘管整體上不如WeWork時尚,但都屬於辦公空間租賃。例如,IWG Plc是辦公租賃行業的領頭羊,截至6月底,該公司可租賃工位幾乎是WeWork的兩倍,估值卻僅為WeWork的五分之一左右。 受為實現快速增長而進行的投資影響,WeWork持續虧損,並且近期虧損開始加速。根據WeWork向債務投資者提供的數據,今年前六個月,公司虧損7.23億美元,和上年同期虧損1.54億美元相比有所擴大。今年前六個月該公司收入增長逾一倍,至7.63億美元。 WeWork已表示,上述虧損源於其為實現增長而進行的投資,旗下租賃空間開業並全部租出後實現了良好的利潤率。推動WeWork增長的是一些大中型公司,這些公司旗下一些業務部門或員工團體租下WeWork的辦公空間,租期為一至三年。許多這樣的公司喜歡短租的靈活性,讓WeWork承擔支付10-15年長期租金的風險。 懷疑論者稱,大舉投資WeWork的投資者並不完全了解該業務的風險。WeWork的客戶中仍包含很大比例或許不會存續很長時間的初創公司以及可能在經濟衰退時離開的較大型公司。這樣WeWork將承擔長期租賃的風險。 Frank Cottle表示,WeWork正在非常迅速地花掉其他人的錢。Cottle經營一個服務式辦公室公司網絡,他20年前將很大一部分服務式辦公室資產組合出售給了IWG的前身Regus。他表示,投資WeWork的人士都在關注發展理念,而忽略了該公司的盈利能力。 這筆潛在交易也說明軟銀正如何重塑初創企業投資的規範。軟銀旗下規模龐大的Vision Fund主要專注於初創企業,該基金管理的資金規模超過了去年風投行業在美國企業中投入的全部資金量。 自2017年成立以來,Vision Fund已向從快遞公司DoorDash Inc.和在線房屋直銷公司Opendoor Labs Inc.等較年輕的初創企業、到芯片設計公司ARM Holdings PLC (ARMH)和汽車製造商通用汽車(General Motors Co., GM)等上市公司投資了數十億美元。 軟銀董事長孫正義(Masayoshi Son)已成為矽谷的常客。根據一份文字記錄,他在8月份告訴投資者稱,那些最先進的大型初創企業將加入軟銀家族。 孫正義經常以高估值憑直覺作出投資決定。他在軟銀6月份的股東大會上表示:“感覺比只看数字更重要。你必須要像《星球大戰》(Star Wars)那樣感受到原力。” 孫正義還制定了一項策略,通過扮演中間人的角色來改善軟銀投資組合公司的前景。例如,在東京,WeWork出租的大部分辦公桌都被軟銀及其投資公司所佔據。 知情人士稱,從一開始WeWork就是軟銀內部一項頗具爭議的投資項目,因為公司多位高管均持反對意見,認為該房地產公司的估值過高。但孫正義未理會他們的提議。


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