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政治壓力迫使中國房地產投資者撤離美國


中國投資者10年來首次成為美國商業地產的凈賣家,反映出中國對海外投資的打壓,以及美中政府日益緊張的關係。
數據公司Real Capital Analytics的資訊顯示,經曆數年的瘋狂購買後,中國投資者2018年第二季度出售了價值12.9億美元的地產。中國投資者當季僅買入1.262億美元的商業地產。
分析人士和律師表示,海航集團(HNA Group Co.)和綠地控股集團(Greenland Holding Group)等公司正遵從國內監管和市場壓力,出售優質物業以償還債務。 Real Capital Analytics高級副總裁Jim Costello表示:“我感到非常震驚。他們真的減少了購買,並在加速出售。”
賣家也包括安邦保險集團股份有限公司(Anbang Insurance Group),該公司在2月份被中國監管機構接管,其董事長吳小暉被判集資詐騙罪和職務侵占罪。安邦正在考慮出售旗下一些美國酒店。該公司還沒有達成任何交易,似乎仍堅持持有紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)。
安邦發言人Shen Gang表示,公司仍在評估海外資產,目前沒有明確的資產優化計劃或具體的時間表。
中國投資者的偏好變化,在一定程度上是由於中國政府在2017年限制了特定類型對外投資,其中包括房地產,但隨着中國與特朗普政府因貿易和國家安全問題出現的緊張形勢升級,這種轉變已在加速。
美國普衡律師事務所(Paul Hastings LLP)駐香港的合伙人花大偉(David Blumenfeld)稱,地緣政治環境已給中國對美國的跨境房地產市場的人氣帶來了負面影響。
中國投資者撤出或導致美國商業地產市場的增長進一步放緩。地產價值在本輪復甦潮的早些年大漲後,過去18個月均價一直在高位平台整理。
近幾個月多數中國投資者的出售交易都是盈利的。以海航集團為例,據CoStar Group的數據,今年早些時候海航及一位合作夥伴將其位於曼哈頓的1180 Sixth Avenue出售給Northwood Investors,售價約為3.05億美元。而海航集團在2011年以2.59億美元買下了這座辦公樓90%的權益。海航集團總部位於中國海南省海口市。
海航最近還將公園大道245號(245 Park Avenue)大廈的部分股權出售給了SL Green Realty Corp,後者將擁有該寫字樓的經營控制權。海航去年以22億美元買下這座建築。
但在一些交易中,中國投資者只能勉強收回當初的投資。6月份,海航以3.2億美元將明尼阿波利斯商廈City Center出售,只比其2016年底購入價格高500萬美元;City Center由一棟51層的寫字樓和一座3層的購物中心組成。
一名海航發言人稱,海航早就表示過,在戰略調整過程中,公司在處置資產方面將遵守紀律並縝密考慮。他說,公司重心將重新放在航空、物流和金融服務業務上。
2013年,隨着中國房地產市場出現過度建設的跡象,中國投資者開始將目光投向海外,以期實現多元化和增長。Real Capital的數據顯示,中國投資者在美國的商業地產收購規模2015年第三季度達到頂峰,為107億美元。 Real Capital稱,近年來,中國投資者不時會賣出房地產,但速度完全無法與上個季度相比;上一季度,中國投資者賣出的房地產比過去五年中的任何一年都多。
中國投資者賣出量激增令人擔憂會出現上世紀90年代日本投資者大舉撤出房地產市場時的情形。他們因洛克菲勒中心(Rockefeller Center)以及加州高爾夫勝地圓石灘(Pebble Beach)等炫耀性資產損失慘重。
但截至目前,中國投資者中還沒有出現緊急甩賣的情形。原因主要在於,美國經濟仍然強勁,商業地產市場儘管出現疲弱跡象,但仍然穩定。相比之下,日本投資者是在二戰以來最嚴重的商業地產下行周期中賣出的。
據投資者稱,對於那些減持已升值資產的投資者,中國政府會優先對待,這樣也不丟面子。中資銀行也希望可以避免投資損失可能帶來的慘痛影響。
總部位於上海的諮詢公司高風諮詢(Gao Feng Advisory Co.)首席執行長謝祖墀(Edward Tse)說,如果投資者賤賣資產,中資銀行也將蒙受損失。
在某些情況下,中國投資者似乎因為沒有拿到想要的價格而放慢拋售步伐。例如,中國企業集團萬達集團(Dalian Wanda Group)似乎在擱置出售其加州貝弗利山莊豪華酒店公寓項目的計劃。
還有一些很難判斷中國投資者盈利水平或者是否盈利的情況。例如,由上海國有開發商綠地牽頭的一個財團6月份以3.08億美元向Kilroy Realty Corp出售了一幅地塊。2016年8月份該財團以1.71億美元購得這個海濱地塊。
但當時該財團稱,將投資10億美元開發一個生物科技綜合體。這個項目已經破土動工,不清楚到目前為止的投入規模。
綠地美國(Greenland USA)總裁兼首席執行長鬍剛上個月表示,出售Oyster Point完全是一個商業決定。
此外,今年年初綠地還決定出售洛杉磯酒店項目Hotel Indigo,這個酒店擁有359個房間,但尚未達成交易。


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