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中國購房潮席捲全球多地 西方城市束手無策


就在不久前的一個早上,北京展覽館人潮湧動,這裏的房地產展示交易會(簡稱:北京房展)吸引了成千上萬對國外房地產感興趣的觀眾。
中國人對海外房地產興趣飆升已造成大批資本席捲全球多個城市,扭曲房價,激怒當地居民。無論何種限制措施都無法阻擋這股買房潮。
在溫哥華,2016年中國買家搶購住宅導致房價每月同比飆升30%。當地政府對外國買家徵稅15%,中國買家遂轉戰多倫多,很快便推升該市房價。 安大略省官員去年4月也實行對外國買家徵稅15%的政策,以期遏制多倫多地區房價大漲。
當時中國買家已開始重返溫哥華,推動該市房價2017年中再創新高,引發今年2月該市出台新一輪調控措施。據大溫哥華地區房地產協會(Real Estate Board of Greater Vancouver),到5月份溫哥華房市銷量同比下降35%,但調整後房價仍上漲11.5%。
據中國房地產網站居外(Juwai.com)的數據,2016年,中國投資者為將資金轉移至境外掀起海外置業狂潮,境外房地產購買總額達到1,000億美元左右,相比之下,2010年的購買總額為50億美元。購房熱潮推動了環太平洋及周邊城市房價和商業地價的漲勢。
中國買家不斷搶購從溫哥華到奧克蘭再到悉尼的共管公寓、普通公寓和獨立住宅。儘管在金融危機后的幾年時間內外國資金大受歡迎,但官員們發現,控制湧入住房市場的外資就像擠氣球:在一個城市向外國買家徵稅只會令他們轉移到另一個城市,而且有時候買家還會回來,無論徵稅與否。
總部位於西雅圖的在線房地產掛牌服務公司Zillow Group Inc. (Z)高級經濟學家Aaron Terrazas表示,全球各國政府仍處於反覆試錯的階段。他說:“他們正試圖弄清楚什麼行得通,什麼行不通。” 溫哥華一棟在建房屋外的承建商標誌。 圖片來源:Julie Gordon/Reuters 加拿大和澳大利亞的官員擔心價格泡沫會對其地區經濟造成威脅,這兩個國家相對便宜的房價和眾多講普通話的人口吸引了中國買家。
蒙特利爾的住房市場一直未出現過熱跡象,但在去年Valerie Plante就任市長之後,她要求省級官員授權對在蒙特利爾購房的外國人徵稅。蒙特利爾是加拿大的第二大城市。 看過溫哥華和多倫多的經歷之後,Plante擔心蒙特利爾將步其後塵。市長辦公室的一名發言人說:“我們要非常小心。”
在4月份舉辦的北京房展上,B.Y. Realty的Bao Yingqi就大力宣傳蒙特利爾,稱該市還未向外國購房者徵收高額稅費。她說,對投資者而言,蒙特利爾因此獨具魅力。
戴着黑色貝雷帽的Bao說,蒙特利爾有新房,還有非常有意思的法語文化。她所在的展位裝飾着一面加拿大國旗。她說,蒙特利爾就是西部的巴黎。
現年43歲的北京居民Zhang Yuxing在聽她講話。他原本計劃在溫哥華買房,但那裡的稅漲得太高了。
他說,現在他的首選購房地是蒙特利爾。
“勢不可擋”
分析師和國際貨幣基金組織(International Monetary Fund, 簡稱IMF)表示,無法完全弄清楚外國購房者對房價的影響。低利率、加拿大和澳大利亞寬鬆的移民政策,以及一些地區住房供應緊張,這些也是房價上漲的原因。
準確追蹤外國購房者並不容易,不過一些地方政府現在可以統計支付外國購房者相關稅款的人數。
但一些交易不會計算在內,例如當外國購房者擁有雙重國籍,或者通過公司或本地代理進行交易(這種方式會隱藏買家身份)。
澳大利亞央行金融穩定事務負責人Jonathan Kearns去年11月稱,他估計在建房屋中外國購房者佔到10%-15%,相當於該國住宅銷售總數的大約5%。 潛在購房者在悉尼郊外看房。 圖片來源:Ian Waldie/Bloomberg News Kearns稱,墨爾本和悉尼的外國購房者佔比最高,新建公寓的外國購房者可以佔到大約四分之一。他稱,這些外國購房者中大約四分之三來自中國。
2017年7月悉尼所在的新南威爾士州將外國購房者的交易稅率提高一倍至8%,但未能抑制需求。 據房地產公司Knight Frank稱,最近悉尼和墨爾本房價漲幅放緩,但中國開發商在澳大利亞外國投資住宅開發項目中仍佔主導地位。中國開發商去年購入了15億美元住宅用地,約佔澳大利亞住宅用地出售總額的三分之一。
跨境地產交易在線門戶Investorist首席執行長Jon Ellis稱:“中國人購買房地產的熱情勢不可擋。”
在即將卸任的溫哥華市長Gregor Robertson看來,這種現象是由資金湧向稅率最低和監管最松的地區所引發的水床效應。
溫哥華待售物業的牌子大都標有中文。不少年代久遠的建築被夷平,以便騰出地方建新屋,因為地產中介說這才能吸引中國買家。在溫哥華機場以南的城郊里士滿,當地公交站和長椅上張貼的地產廣告也寫的是中文。
Robertson稱,在他當市長的10年裡,房價基本上一直在漲。他認為其中一個原因是加拿大三級政府(聯邦、省、市)之間缺乏政策協調。
Robertson在接受採訪時稱:“如何在監管離岸投資、監管本地房地產行業行為和解決城市房屋供應之間取得協調,是一個複雜的挑戰。”他稱:“實際情況是,干預措施需要一段時間才能看到效果,而且效果也無法完全預測。”
溫哥華首次出台的15%海外買家購置稅未能起到作用,Robertson於是和不列顛哥倫比亞省政府合作,推出更大力度的措施。2月份,該省政府將海外買家購置稅上調至20%,且政策覆蓋範圍遠不止溫哥華。省政府還規定,凡不在加拿大繳納個人所得稅的購房者,都要按照房產價值的0.5%繳稅,且該項稅率明年將提高至2%。
4月份,不列顛哥倫比亞省宣布禁止在共管公寓工程竣工前轉售,以阻止投資者在入住前從事炒房活動。
在北京的這次展會上,Florence Chan說自己本打算在溫哥華買一套房,但現在改變主意了。她說,溫哥華收稅太高,墨爾本似乎更好。
中國買家喜歡墨爾本的661 Chapel Street豪華共管公寓樓盤。
去年12月份,馬來西亞開發商Gamuda Land負責該項目的總經理Aw Sei Cheh表示,該樓盤銷售額的十分之一左右都來自中國買家。該樓盤設有多個私家餐廳、一個酒窖、一個電影院和一個圖書館。公寓售價從一居室的41萬美元至三居室的200萬美元以上不等。
Aw表示,該樓盤的一個誘人之處是地理位置,附近有幾所一流大學,一些中國買家打算將孩子送入這些學校。 中國資本外流限制措施有漏洞
中國政府已採取了限制資本外流的措施,主要是擔心這可能動搖對中國經濟的信心,並可能打壓人民幣匯率。
中國政府近年來的整頓已促使一些中國富豪出售了旗下公司此前買入的外國資產。這些公司通過舉債在全球大肆收購資產,目標包括標誌性大廈和高端酒店。
中國官方規定,中國公民每年只能用人民幣兌換不超過5萬美元外幣。然而,業內人士稱這方面存在漏洞。 溫哥華一棟出售的房屋。 圖片來源:ben nelms/Reuters 例如,中國的個人投資者通過將購買房地產與海外子女的大學教育聯繫起來規避限制;他們用人民幣購買勞力士手錶等奢侈品,再把這些奢侈品換成美元,用於購買房地產;或者讓朋友和家人把資金匯入一個海外賬戶。
中國人青睞的一個目的地是新西蘭港口城市奧克蘭,該市人口數量僅略高於100萬。
根據佳士得(Christie)依據2015年銷售情況進行的一項國際房地產調查,奧克蘭被列為全球高端房地產領域最熱門的城市。開放的移民政策以及對外國人房地產交易的寬鬆監管,推動該市2015年售價100萬美元以上房屋銷量同比大增63%。
去年,有關奧克蘭房價漲得過高的抱怨引發了一場政治風波。新西蘭政府的數據顯示,該國的房屋擁有率創1951年以來最低水平,40歲以下的居民擁有房屋的比例為25%,1991年這一人群的房屋擁有率為50%。
新西蘭中左翼工黨在競選時表示將對房地產市場採取措施,該黨在去年10月份當選后就承諾將禁止外國投機者購買現有住宅地產。新政府還希望減少移民。
新西蘭總理Jacinda Ardern在去年秋季的新聞發布會上表示:“為了讓新西蘭人能更容易地買下自己的首套住宅﹐我們將阻止外國投機者買房和推高房價。”
房價最初隨着議員們考慮限制外國投資而上漲。奧克蘭Ray White Real Estate公司的房產中介Benjamin Liu表示﹐一位中國購房者在聽說該擬議的禁令后訂了機票。
外國資本目前正重返加拿大﹐推動了房價最近一輪漲勢。來自中國和美國的購房者看中了不列顛哥倫比亞省的首府維多利亞﹐這座面積不大的城市位於溫哥華西邊的一座島上。
根據佳士得《國際房地產》(International Real Estate)調查,維多利亞去年是全球最火熱的新住宅市場,當地百萬美元以上住宅年銷售增長29%。根據維多利地產局(Victoria Real Estate Board)的數據﹐5月份當地單戶型住宅售價創出約57萬美元的紀錄新高﹐較上年同期上漲9%。
佳士得國際地產在上月調查中表示,維多利亞州正在經歷多倫多和溫哥華最近幾年經歷過的房價和銷量快速增長期;如果可將多倫多和溫哥華作為衡量標準的話,那麼儘管推出針對外國買家的新規定,維多利亞州可能繼續表現良好。
據居外網的數據,投資者的注意力已經轉向馬來西亞和泰國,這兩個國家目前是中國買家的諮詢首選,排在美國和澳大利亞之前。而在兩年前,泰國排名第六。
居外網預計,中國投資者未來10年將在海外投資1.5萬億美元,其中一半流入外國房產。
居外網最近與中國互聯網零售巨頭之一京東(JD.com, JD)展開合作,在美國、英國、澳大利亞和加拿大推廣房產。只需點擊一個按鈕,購房者即可在線與協助海外置業的銷售代理取得聯繫。


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