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WeWork既做業主又當租戶,引發利益衝突擔憂


據知情人士稱,2017年中,商業地產巨頭Brookfield Property Partners L.P. (BPY)斥資約7億美元購買紐約市Lord & Taylor百貨大樓的交易已經談得相當深入,最終卻被意外殺出的另一位買家虎口奪食。
這樁交易背後的買家就是WeWork Cos.,對一家以租賃樓宇並分租辦公空間的公司來說,以總共8.5億美元贏得這樁交易不僅付出了高溢價,也讓人頗感意外。
收購的資金並非來自WeWork,而是來自WeWork和公司早期股東之一、私募股權投資公司Rhone Group共同管理的一隻新房地產基金。據熟悉該基金運作的知情人士稱,這隻基金的目標是未來幾年募集上百億美元資金以購買樓宇,而WeWork將成為租戶之一。 在這個不尋常的安排下,WeWork實際上運用其他投資者的錢變成了自己的業主,這引發一個疑問:作為基金聯席管理人的WeWork,如何以業主和租戶的雙重身份商談交易? 在哈佛商學院(Harvard Business School)執教的Nori Lietz長期在房地產基金擔任投資者顧問,他稱:“這裏面存在巨大的利益衝突。”他認為WeWork是在用別人的錢,最終形成自己與自己談交易的局面。
據知情人士稱,WeWork已經在銷售文件中明確闡述了上述關聯,同時該基金已經制定了一些緩解利益衝突的措施;細節尚不得而知。在其他情況下,房地產基金可能會委託外部團體協商某些問題,以避免利益衝突。
WeWork向投資者推銷的是其作為承租人和房東的作用,可能會比傳統的房地產基金獲得更好的投資回報。該基金的主要目標是購買那些WeWork將自行承租(至少部分)的建築。相較於空置建築,駐有租戶的建築價值往往要高得多。
WeWork從曼哈頓一處狹小的辦公地點發展成了一個全球性企業,方法之一是租賃房產,而不是花較多的錢去購買。在保證繼續快速擴張之後,WeWork面臨着獲得更多房地產項目方面的壓力;投資者對該公司的估值為200億美元。
去年,WeWork組建了WeWork Property Investors,後者已披露籌集了4億美元,達成了至少四宗地產協議。該基金正尋求舉債籌資7.67億美元,為收購併翻新Lord & Taylor大樓提供資金,預計收購將在秋季前完成。
WeWork已表示,將把Lord & Taylor大樓作為其總部,並將一些辦公空間出租給客戶。該公司還獲准出租Lord & Taylor母公司Hudson Bay Cos所擁有的一些其他百貨公司。
《華爾街日報》(The Wall Street Journal)見到的一份介紹文件副本显示,該基金尋求從花旗集團(Citigroup Inc., C)富有客戶那裡籌集資金。花旗集團此前傳閱了一份關於該基金的介紹文件,其中陳述了一項如何利用不斷上升的靈活社區辦公空間需求的計劃。
花旗集團的介紹文件显示,該基金由WeWork和Rhone Group高管共同運營,包括WeWork首席執行長Adam Neumann以及Rhone董事長兼聯合創始人Steven Langman。
房地產專家稱,WeWork的參与使外界擔憂,該基金在就租金等問題做決定時會偏向該公司,或為了對WeWork有利而承擔高於一般業主所願意承擔的風險。
芝加哥大學(University of Chicago)研究房地產基金的商學院教授Joseph Pagliari稱,一般情況下,如果存在利益衝突,“人們會把利潤推向其經濟利益最大的一方”。 花旗集團的文件列出了該基金的風險,稱WeWork和Rhône“明確獲准”從事可能對該基金“不利”的活動。
據熟悉該基金的一名人士稱,當出現利益衝突時,Rhône的高管會擔當起領頭的角色。Rhône的Langman擔任WeWork董事,Neumann對該職位有控制權。
與Langman和Rhône相關的實體持有220萬股未上市的WeWork股票,據上個月公布的債券發行文件,基於最新估值,這些股票的估值超了1億美元。


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