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長紅未上市股票資訊網 > 產業分析  
 
 

中國2011年房價易漲難跌


按照目前房地產市場的格局,明年房地產價格易漲難跌,盼望房地產市場出現20%甚至50%下跌的想法,很可能被證明為一廂情願

  明年中國經濟可望歌舞昇平,而為數不多的幾個雜音之一,可能來自房地產市場。按照目前房地產市場的格局,明年房地產價格易漲難跌,盼望房地產市場出現20%甚至50%下跌的想法,很可能被證明為一廂情願。

  按照我們對各個宏觀經濟變數之間的關聯分析結果來看,影響房地產價格的因素中,國債利率、生產物價、信貸餘額、出口增速四個因素的作用比較明顯。

  國債利率與房地產價格同方向變動。歷史上,每當國債收益率上升的時候,房地產都呈現產銷兩旺、價格快速上揚的格局。例如,國債收益率從2002年年中的2.3%上揚到2004年年底的5%,同期全國房地產銷售均價上揚了25%;2006年年底至2007年年底,國債利率從3.2%上揚到4.8%,同期全國房地產價格上揚27%。從投資組合理論的角度,這一點並不難理解。將國債與房地產視為兩個相互競爭的投資對象,當房地產市場吸引力增加的時候,國債吸引力降低,國債收益率提升。與此同時,國債收益率受到整體宏觀經濟運行的影響,其走勢決定了房地產市場的相對吸引力。按照我們的分析,受通脹走高、美國貿易順差減小等因素的綜合影響,明年國債收益率將持續上升,預計可能達到4.5%的最高點,相應地,房地產價格將會受到支撐。

  生產物價的變化也有利於房地產價格上揚。按照我們的預測,雖然明年以CPI度量的消費物價指數可能上揚,但以PPI度量的生產物價指數卻可能走出相反走勢。PPI最重要的驅動力是進出口。鑒於明年美國經濟復蘇緩慢,進出口增速可能大幅下滑。由於低基數的影響,今年進出口增速很高,但明年進出口增速有可能降低至個位數,這將在很大程度上抑制生產物價的上揚。預計明年生產物價漲幅可能從今年的5.1%降低至3.7%。生產物價增幅下滑有利於更多的社會資源投注於房地產,從而推動房地產價格上揚。

  信貸餘額與出口增速與房地產價格同方向波動。這兩者預計明年都將會下滑,這有利於抑制房地產價格上揚。

  不過,綜合各經濟指標的影響,房地產價格易漲難跌。事實上,從我們監控的指標來看,全國房地產價格在2010年年底前已經觸底回升。

  值得關注的是,政府嚴厲的房地產調控政策,更多打擊到的是房地產投資,而不是房地產價格。房地產投資緊跟政府4萬億刺激政策而出現井噴,直到今年6月份達到42%的同比高點。政府的房地產調控措施效果姍姍來遲,房地產投資增速開始拾階而下。在房地產調控政策、央行加息政策、貨幣供應量增速下滑、固定投資增速下滑以及信貸總額增速下滑的共同作用下,房地產投資將繼續下滑,明年全年增速估計只有13%。政府1000萬套廉租房計畫進展很可能慢於公眾預計,也是房地產投資增速下滑的原因之一。

  房地產投資增速的下滑壓制了供應量的擴張,而需求方面,自住與投資兩方面的硬性需求都難以下滑。從一線、二線與三線城市的草根需求來看,我們很難預測大幅度的房地產價格下滑。事實上,按照我們的模型預測,房價有可能繼續按照其歷史均值速度上揚——至少在2011年第四季度之前,房價易漲難跌。


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